1. 집주인 잠수탔을 때 신고하는 방법｜전세사기 피해자 현실 대응 순서
전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 연락까지 끊었다면, 단순한 연락 두절이 아니라 전세사기 또는 보증금 미반환 사건으로 대응해야 합니다.
가장 중요한 것은 기다리는 것이 아니라 증거를 남기고, 신고·상담·법적 절차를 동시에 진행하는 것입니다.
2. 현실 상황: 집주인이 갑자기 연락이 안 된다
처음에는 보통 이런 식으로 시작됩니다.
- “곧 준다.”
- “대출 나오면 준다.”
- “다음 세입자 구하면 준다.”
- “며칠만 기다려달라.”
그러다가 어느 순간 전화는 꺼지고, 카톡은 읽지 않고, 문자 답장도 없습니다. 이때 가장 많이 하는 실수가 계속 기다리는 것입니다.
보증금 반환일이 지났다면 바로 움직여야 합니다.
3. 집주인 잠수 시 바로 해야 할 7단계
STEP 1. 모든 증거부터 저장하기
먼저 신고와 소송에 쓸 자료를 모아야 합니다.
- 임대차계약서
- 확정일자 받은 계약서
- 주민등록등본 또는 초본
- 전입신고 내역
- 보증금 송금내역
- 집주인 계좌번호
- 문자, 카카오톡, 통화기록
- 집주인이 “보증금 주겠다”고 말한 기록
- 등기부등본
- 건축물대장
- 경매·공매 통지서가 있다면 해당 서류
특히 카톡과 문자 내용은 캡처만 하지 말고 날짜와 시간이 보이게 저장하세요.
STEP 2. 내용증명 보내기
집주인이 잠수탔다면 먼저 보증금 반환 요구 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명은 “내가 보증금을 달라고 공식적으로 요구했다”는 증거가 됩니다.
내용증명에 들어갈 내용
- 임대차계약 주소
- 계약 기간
- 보증금 금액
- 계약 종료일
- 보증금 반환 요청
- 반환 기한
- 미반환 시 법적 조치 예정
내용증명 예시 문구
본인은 귀하와 체결한 임대차계약이 2026년 ○월 ○일 종료되었음에도
현재까지 임대차보증금 ○○원을 반환받지 못하고 있습니다.
본 내용증명 도달일로부터 ○일 이내에 보증금을 반환해주시기 바랍니다.
기한 내 반환하지 않을 경우 임차권등기명령, 지급명령,
보증금반환청구소송, 형사 고소 등 법적 절차를 진행할 예정입니다.
내용증명은 우체국 창구 또는 인터넷 우체국을 통해 보낼 수 있습니다.
STEP 3. 절대 바로 이사 나가지 않기
보증금을 못 받은 상태에서 그냥 이사 나가면 위험할 수 있습니다. 전입신고와 실제 거주 상태는 보증금 보호에 중요합니다.
이사를 꼭 가야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
임차권등기명령은 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 절차입니다.
STEP 4. 임차권등기명령 신청하기
집주인이 보증금을 안 주는데 이사를 가야 한다면 가장 중요한 절차입니다.
신청하는 곳
- 임차주택 소재지 관할 법원
- 대한민국 법원 전자소송
준비서류
- 임대차계약서
- 주민등록등본 또는 초본
- 확정일자 자료
- 등기부등본
- 보증금 미반환 증거
- 내용증명 발송 자료
- 신분증
중요: 임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 신청만 하고 이사하면 안 됩니다.
STEP 5. 경찰에 전세사기 신고하기
집주인이 단순히 돈이 없는 것이 아니라 처음부터 돌려줄 의사 없이 계약했거나, 여러 세입자에게 같은 방식으로 피해를 줬다면 형사 고소 대상이 될 수 있습니다.
신고할 수 있는 곳
- 가까운 경찰서 민원실
- 경찰서 수사과 또는 지능범죄수사팀
- 긴급 상황 시 112
- 경찰 민원상담 182
경찰 신고할 때 가져갈 것
- 임대차계약서
- 보증금 이체내역
- 등기부등본
- 집주인 연락두절 증거
- 중개사와 나눈 대화
- 허위 설명을 들은 증거
- 다른 피해자 존재 자료
- 경매·압류 자료
경찰에 말할 핵심 내용
임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못했고,
임대인은 연락을 회피하고 있습니다.
계약 당시 보증금을 반환할 능력이나 의사가 있었는지 의심되고,
해당 주택에 과도한 근저당, 선순위 보증금,
다수 피해자가 있는 정황이 있습니다.
전세사기 여부에 대해 수사를 요청합니다.
STEP 6. 전세사기피해자 결정 신청하기
경찰 신고와 별개로 정부 지원을 받으려면 전세사기피해자등 결정신청을 해야 합니다.
신청 가능한 곳
- 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템
- 거주지 관할 시·도 접수창구
- 전세피해지원센터
기본 제출서류
- 전세사기피해자 결정 신청서
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 신분증
- 보증금 미반환 증거
- 경매·공매 통지서가 있다면 해당 서류
- 임차권등기 관련 서류가 있다면 해당 서류
전세사기피해자로 결정되면 주거지원, 금융지원, 법률지원 등을 받을 수 있습니다.
STEP 7. HUG 전세피해지원센터 상담받기
혼자 판단하지 말고 HUG 전세피해지원센터 상담을 같이 받아야 합니다.
상담받을 내용
- 내가 전세사기 피해자로 인정될 수 있는지
- HUG 보증보험 청구가 가능한지
- 긴급주거지원 대상인지
- 저금리 대출 지원이 가능한지
- 경매·공매 대응은 어떻게 해야 하는지
4. 상황별 문제와 답변
Q1. 집주인이 “돈 없으니 기다려달라”고 합니다. 기다려야 하나요?
아니요. 말로만 기다리면 증거가 남지 않습니다. 반드시 문자나 카톡으로 기록을 남기세요.
계약 종료일이 지났음에도 보증금이 반환되지 않았습니다.
보증금 반환 가능 날짜와 지급 방법을 오늘까지 문자로 알려주시기 바랍니다.
답변이 없을 경우 내용증명 및 법적 절차를 진행하겠습니다.
Q2. 집주인이 전화를 안 받습니다. 바로 경찰 신고해도 되나요?
가능합니다. 다만 경찰 신고 전후로 내용증명, 등기부등본, 송금내역, 연락두절 증거를 함께 준비하면 좋습니다.
경찰에는 단순히 “보증금을 못 받았다”고 말하기보다, 처음부터 반환 능력이나 의사가 없었는지 의심되는 정황을 구체적으로 설명해야 합니다.
Q3. 계약기간이 끝나기 전인데 집주인이 잠수탔습니다.
계약만료 전이라도 위험 신호입니다. 바로 아래 순서로 확인하세요.
- 등기부등본 확인
- 집주인에게 계약갱신 거절 또는 보증금 반환 요청 문자 발송
- 내용증명 준비
- HUG 보증보험 가입 여부 확인
- 전세피해지원센터 상담 예약
Q4. 보증보험에 가입했으면 안심해도 되나요?
아닙니다. HUG 전세보증금 반환보증에 가입했다면 HUG에 사고 접수와 반환 청구 절차를 확인해야 합니다.
보증보험도 기한과 요건이 있기 때문에 만기 이후 바로 확인하는 것이 좋습니다.
Q5. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았습니다.
바로 이사하지 마세요. 먼저 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
실제 진행 순서 요약
1일차
- 집주인 연락두절 증거 저장
- 계약서, 송금내역, 등기부등본 준비
- 보증금 반환 요청 문자 발송
2~3일차
- 내용증명 발송
- HUG 또는 전세피해지원센터 상담
- 보증보험 가입 여부 확인
3~7일차
- 경찰서 방문 신고 또는 고소 상담
- 전세사기피해자 결정신청 준비
- 법률구조공단 상담 신청
이사 필요 시
- 임차권등기명령 신청
- 등기 완료 확인
- 이후 이사
경매·공매 통지 받은 경우
- 즉시 전세피해지원센터 상담
- 경·공매 지원 신청
- 배당요구 여부 확인
- 법률 상담 진행
무료 상담 받을 수 있는 곳
1. 전세피해지원센터
- 피해접수
- 법률상담
- 피해확인서
- 긴급주거지원
- 금융지원 안내
2. 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템
- 전세사기피해자 결정신청
- 결정문 출력
- 이의신청
- 경·공매 지원 확인
3. 대한법률구조공단
- 전세사기 법률 상담
- 보증금 반환소송 상담
- 무료 또는 저비용 법률지원 확인
4. 관할 경찰서
- 전세사기 고소
- 사기죄 수사 요청
- 중개사 공모 여부 진술
- 다수 피해자 여부 조사 요청
집주인이 잠수탔다면 가장 위험한 행동은 “조금만 더 기다려보자”입니다.
보증금 반환일이 지났고 연락이 끊겼다면 아래 순서로 움직이세요.
증거 저장 → 내용증명 → HUG 상담 → 경찰 신고 → 전세사기피해자 결정신청 → 임차권등기명령 → 법률 상담
이 순서대로 진행하면 보증금 회수 가능성을 높이고, 정부 지원과 법적 보호를 받을 수 있습니다.